皆さん宅建士試験に向けて勉強していますか！？まだ2月ですが、ざっくりテキストを読み込んで、本格的に勉強するウォーミングアップをこの時期はしましょう。
さて、宅建士試験には毎年必ず出ている項目があります。その１つが区分所有建物です。
区分所有建物は、簡単に言うとマンションのことになります。マンションには管理組合や修繕積立費の管理など独特のルールがあります。よってそれに合わせて区分所有建物に即したルールが必要なのです。それが宅建士試験の問13に出題されます。ただし勉強する範囲は狭く、得点取りやすいので絶対に1点を取って下さい。ここを落とすと結構痛いです。
さて勉強すべき部分は！共用部分、規約、集会です。ここは必ず覚えてしまいましょう。
- 共用部分
共用部分とは区分所有者の全員または一部の者の共同の用に供される建物の部分であって、区分所有権の目的とならないものを言う。なお共用部分には法定共用部分と規約共用部分がある。
①法定共用部分
専有部分以外の建物上または建物の付属物であり、専有部分以外の建物上または建物の付属物であり、廊下、階段、ガス、水道、電気配線等が具体例である。
★法定共用部分は！登記できない←ポイント
②規約共用部分
本来、専有部分となり得る建物の部分や付属の建物で、規約により共用部分とされた部分であり、管理人室、集会室、物置等が具体例である。
★規約共用部分は、その旨の登記をしなければ、共用部分である旨を第三者に対抗できない←ポイント
③共用部分の変更管理
共用部分の変更(その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する。(重大変更)
この区分所有者の定数は、規約で過半数まで減ずることができる。←ポイント
★共用部分の変更が、専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その専有部分の所有者の承諾を得る必要がある。
★形状または紅葉の著しい偏向伴わない共用部分の変更(軽微変更)は、区分所有者及び議決権の描く過半数による集会の決議で決する。
④共用部分の管理
共用部分の管理は、原則として、区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者が単独で行うことができる。
共用部分につき損害保険契約をすることは、管理行為とみなす。
まとめるとこうなります。
2. 規約
①規約の設定・変更・廃止
⑴規約の設定、変更または廃止は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によって行う。
(2)規約の設定、変更または廃止が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得る必要がある。
(3)また、一部共用部分に関する規約の設定、変更、廃止を区分所有者全員で行う場合に、一部区分所有者の 4分の1を超えるもの、または、その議決権の4分の1を超える議決権を有する者が反対したときは、頭規約の設定、変更、廃止をすることができない。
★規約は、書面又は電磁的記録により作成しなければならない。
②公正証書による規約の設定
最初に建物の専有部分の全部を所有するものは、公正証書により一定の事項に関する管理規約を設定できる
★管理規約として定めることができる事項
・規約共用部分に関する定め
・規約敷地に関する定め
・専有部分と敷地利用権の分離処分禁止を排除する定め
・区分所有者が数個の専有部を所有する場合における各専有部分に対応する敷地利用権人の割合に関する定め
③規約の保管及び閲覧
規約は、管理者(管理者がいない時は公文所有者又はその代理人で規約または集会の決議で指定されたもの)が保管しなければならず、利害関係人からの請求があったときは、正当な理由がなければ、その閲覧を拒んではならない。
また、規約の保管場所については、さっ規約の保管及び閲覧
規約は、管理者(管理者がいない時は公文所有者又はその代理人で規約または集会の決議で指定されたもの)が保管しなければならず、利害関係人からの請求があったときは、正当な理由がなければ、その閲覧を拒んではならない。
また、規約の保管場所については、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。集会の議事録の保管、閲覧についても同様である。
3.集会
①集会の招集
⑴招集者←ポイント
管理者は、少なくとも毎年1回集会を召集しなければならない。区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求できる。
※この定数は、規約で減ずることができる(増やす事はできない)。
⑵招集通知
集会の招集通知は、開日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は規約で伸縮できる。
★集会の招集通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所の通知した時はその場所に、通知しなかったときは区分所有者の所有する専有部分が所在する場所に当ててすれば足りる。
⑶招集手続の省略
集会は、区分所有者全員の同意があるときは、召集の手続きを経ないで開くことができる。
②議長及び議事録
⑴議長
規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者または集会を招集した区分所有者の1人が議長となる。
⑵議事録
ア、議事録の作成
集会の議事については、議長は、書面又は漸次的記載により、議事録を作成しなければならない。
イ、署名押印
議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の2人がこれに署名押印をし、電磁的記録に記録された情報の場合は、署名押印に変わる措置を取らなければならない。
⑶規約及び集会決議の効力
規約および集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。
占有者は、建物又はその敷地もしくは付属施設の使用方法につき、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
⑷決議要件
あ、普通決議
集会の議事は、原則として、区分所有者及び議決権の過半数で決する。
★普通決議事項
・共用部分の軽微変更
・共用部分の管理
・管理者の選任、解任
・違反行為の停止請求訴訟
・小規模滅失の復旧等
い、特別決議事項
ア、建て替え決議は、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で決する。
イ、以下の事項は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で決する。
各4分の3以上
・共用部分の(10代)変更
・規約の設定、変更、廃止
・管理組合法人の設立間解散
・使用禁止請求、競売請求、占有者への引き渡し請求
・大規模滅失の復旧
最後に復旧及び建て替えを説明しておきます。
4.復旧及び建て替え
⑴小規模滅失の復旧
建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失(小規模滅失)したときは、集会の復旧決議(普通決議)により共用部分を復旧することができる。この決議があるまでは、各区分所有者は(単独で)明日した共用部分を復旧できる。
※規約で別段の定めをすることができる。
⑵大規模滅失の復旧
建物の価格の2分の1を超える部分が滅失(大規模滅失)をしたときは、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議により、共用部分を復旧することができる。
★規約で別段の定めをすることができない
この復旧決議の日から2週間を経過したときは、原則として、決議賛成者以外の区分所有者は、決議賛成者の全部または一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取ることを請求することができる。
⑶建替え決議
集会においては、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で建物を取り壊し、かつ、「当該建物の敷地もしくはその1部の土地」または「当該建物の敷地の全部もしくは1部を含む土地」に新たに建物を建築する旨の決議(建て替え決議)をすることができる。
※規約で別段の定めをすることができない。
建て替え決議に賛成した区分所有者は、建て替えに参加しないものに対し、占有部分及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求できる。
なお、建て替え決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、当該集会の会日和少なくとも2ヶ月前に、集会招集の通知を発しなければならない。ただしこの期間は、規約で伸長することができる。
以上がテストに狙われやすい区分所有建物のポイントです。特に赤色の文字や青色の文字の部分は繰り返し勉強して頭に擦り込んでください。
では、過去問をトレーニングしてみましょう。
平成22年問13
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち正しいものはどれか。
1、専有部分が数人の共有に属するときは、規約で別段の定めをすることにより、共有者は、議決権を行使すべきもの2人まで定めることができる。
2、規約および集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しては、その効力を生じない。
3、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、規約で別段の定めがあるときを除き、その有する専有部分とその専有部分に関わる敷地利用権とを分離して処分することができる。
4、集会に置いて、管理者の選任に行う場合、規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の過半数で決する。
正解
1、× 議決権を行使すべきと定められる者は1人のみ。
2、× 規約及び集会の決議の効力は、特定承継人に対しても、その効力を生じる。
3、× 専有部分と敷地利用券権は、規約により分離処分できる。
4、⚪︎ 管理者の選任は、集会の普通決議事項。
いかがですか、正解出来ましたでしょうか？
という事で、本日は毎年必ず出題されております問13区分所有建物のポイントを説明致しました。何度も申し上げますが、必ず出題されますので、最低でも過去問題は10年分ぐらいの問13は練習問題として回答しておいてください。
次回は、不動産登記法について書きたいと思います。お楽しみに、
